Η "ατμομηχανή" της ελληνικής οικονομίας - Το έγκλημα του Αλογοσκούφη

Για πάρα πολλά χρόνια ακούγεται η άποψη που θέλει την οικοδομή να είναι η “ατμομηχανή” της ελληνικής οικονομίας. Η ανάρτηση αυτή έχει σκοπό να αποδώσει με όσο το δυνατό καλύτερο τρόπο, μια οπτική των πραγμάτων για το θέμα αυτό από το 1996 έως σήμερα. Γενικά, άλλοτε η οικοδομή υπήρξε η ατμομηχανή της ελληνικής οικονομίας και άλλοτε όχι. Σε κάθε περίπτωση δεν θα πρέπει να ξεχνάμε ότι η αγορά της οικοδομής διαχειρίζεται κεφάλαια που έχουν εισρεύσει στην χώρα από τις εξαγωγές, τον τουρισμό, την ναυτιλία, τις ξένες επενδύσεις, τον διατραπεζικό και τον κρατικό δανεισμό ενώ, σχεδόν στο σύνολό της, λειτουργεί προς την πλευρά της μεγέθυνσης της οικονομίας και όχι προς την ανάπτυξη.
.
Ως είναι γνωστό, σύμφωνα με έρευνα της ΤτΕ το 2009, το 82% των ελληνικών κεφαλαίων είναι επενδεδυμένο στα ακίνητα. Αυτό συμβαίνει, όχι μόνο εξαιτίας της “παράδοσης” που θέλει τον Έλληνα να έχει “ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι του”, αλλά και γιατί μέχρι την είσοδο της χώρας στην ευρωζώνη, το ακίνητο παρείχε προστασία στα νοικοκυριά από τον υψηλό πληθωρισμό. Βέβαια, θα πρέπει να συνυπολογίσουμε ότι το 1999 κατέρρευσε το χρηματιστήριο, το οποίο αποτελεί τον ένα από τους τρείς επενδυτικούς πυλώνες. Το χρηματιστήριο ως μορφή επένδυσης, δεν είναι ούτε ασφαλές ούτε ανασφαλές. Εξαρτάται από την νοοτροπία και τη λογική εκείνων που συμμετέχουν σε αυτό. Αν είναι επενδυτές, τότε υπάρχει σταθερότητα και προοπτική, αν είναι παίχτες (κερδοσκόποι, άσχετοι με το αντικείμενο ή κυνηγοί εύκολου κέρδους) τότε η κατάρρευση δεν είναι μακριά. Κατά τα φαινόμενα αυτοί οι τελευταίοι, αφού κατέστρεψαν με την παρασιτική τακτική τους το χρηματιστήριο, συνέχισαν και αλλού το έργο τους.

Το τέχνασμα του Αλογοσκούφη - 1ο μέρος.

Πίνακας 1

 Το 2004 έρχεται στην κυβέρνηση η Ν.Δ με υπουργό οικονομικών τον κ. Αλογοσκούφη. Είναι η χρονιά που ολοκληρώνονται τα μεγάλα δημόσια έργα, ενώ ο όγκος των ιδιωτικών οικοδομών στα αστικά κέντρα μειώνεται σταδιακά από το 2002 (Πίνακας 1). Έτσι, όλοι περιμένουν να υπάρχει ύφεση στην οικονομία τα επόμενα χρόνια, αφού οι ιδιωτικές και δημόσιες κατασκευές είχαν αυξήσει αρκετά το ΑΕΠ μέχρι τους Ολυμπιακούς αγώνες. Ο υπουργός για να μην χρεωθεί την επαπειλούμενη ύφεση, έχει την φαεινή ιδέα να εξαγγείλει, από τα μέσα του 2004, επιβολή Φ.Π.Α (18%) στα ακίνητα που θα προκύψουν από τις οικοδομικές άδειες του 2006 και μετά, αναγκάζοντας πολλούς κατασκευαστές ή ευκαιριακούς κατασκευαστές (που είχαν “κονομήσει” από το χρηματιστήριο ή από αλλού) να βγάλουν οικοδομική άδεια πριν το 2006 και να χτίσουν. Πράγματι, το 2005 παρατηρείται μια οικοδομική κοσμογονία δίχως προηγούμενο. Καταγράφονται 51.023 χιλιάδες κυβικά μέτρα στις νέες οικοδομές των αστικών κέντρων, όταν το 2004 δημιουργήθηκαν 30.556 χιλιάδες μ3, ενώ τέτοιος τεράστιος όγκος οικοδομών, δεν έχει εμφανιστεί ποτέ από το 1970 που η ΕΣΥΕ (2009) παρέχει στοιχεία (Δείτε εδώ). Το πρόβλημα ξεκινάει από αυτό το σημείο γιατί αφενός δεν υπάρχει ανάλογη ζήτηση, και αφετέρου η αγορά ακινήτου δεν  ΣΥΜΦΕΡΕΙ πλέον τους καταναλωτές. (Το γιατί αναφέρεται παρακάτω).
(Πίνακας1: Στατιστικής οικοδομικής δραστηριότητας, σελ 15, ΕΣΥΕ, Πειραιάς 2009)
.

Ο Πίνακας 2 και το διάγραμμα(α), παρουσιάζουν τον αριθμό των νέων κατοικιών.

Πίνακας 2

Διάγραμμα (α)

(Σημείωση:  Μία οικοδομή (π.χ πολυκατοικία) περιλαμβάνει πολλές κατοικίες.
(Πίνακας2: Στατιστικής οικοδομικής δραστηριότητας, σελ 34, ΕΣΥΕ, Πειραιάς 2009)
(Διάγραμμα (α): Στατιστικής οικοδομικής δραστηριότητας, σελ 18, ΕΣΥΕ, Πειραιάς 2009)

Κατασκευαστές

Κατοικίες % ΑΕΠ

Η πολύ υψηλή οικοδομική δραστηριότητα (δημιούργημα πίεσης Αλογοσκούφη), ανατροφοδότησε και ανατροφοδότήθηκε από την αγορά ακινήτων, αφού πολλά χρήματα διακινήθηκαν και στους τρεις παραγωγικούς τομείς που σχετίζονται με την οικοδομή, δημιουργώντας μια επίπλαστη αύξηση του ΑΕΠ, η οποία επηρεάζει την κατανάλωση, η κατανάλωση την ζήτηση και η ζήτηση την προσφορά (ανατροφοδότηση). Το μερίδιο των κατασκευών σε κατοικίες το 2005 ανέρχονταν στο 9,4% του ΑΕΠ, το 2006 στο 11,8% του ΑΕΠ και το 2007 στο 10,4% του ΑΕΠ (Διάγραμμα Κατοικίες % ΑΕΠ). Παρατηρείται ότι το 2006 και το 2007, οι επενδύσεις σε κατοικίες βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο από το 1995.
(Κατοικίες % ΑΕΠ: Θεοδόσης Σαμπανιώτης,"“Ελληνική οικονομία και αγορά ακινήτων στα χρόνια της κρίσης”, page 6, ) 

Καταναλωτές – Αγοραστές.
Το μεγαλείο του Αλογοσκούφη δεν τελειώνει με την πίεση που άσκησε στην πλευρά των κατασκευαστών. Παρόμοια ψυχολογική πίεση άσκησε, για τους ίδιους λόγους, και στην πλευρά των αγοραστών, εξαγγέλλοντας από τις αρχές του 2005 αύξηση αντικειμενικών αξιών (κίνητρο για δράση), η οποία πραγματοποιήθηκε τον Ιανουάριο του 2007. Όμως από τα τέλη του 2004 και μετά, δεν συνέφερε η αγορά ακινήτων γιατί, όταν ένας καταναλωτής θέλει να εξυπηρετήσει μια στεγαστική ανάγκη (επαγγελματική, οικιστική, γραφειακή κλπ) έχει δύο επιλογές: Την αγορά ή την μίσθωση. Οι δείκτες που μας δείχνουν τι μας συμφέρει κάθε φορά, είναι τρεις:

1ος. Λόγος τιμής κατοικιών προς τον λόγο τιμών μισθωμάτων.

Διάγραμμα 1

“Ο λόγος της τιμής των κατοικιών προς το ενοίκιο (Ρ/Ε) χρησιμοποιείται ως μέτρο υπερεκτίμησης ή υποεκτίμησης της αξίας των κατοικιών. Εκλαμβάνεται ότι αποτυπώνει το κόστος κατοχής έναντι της ενοικίασης μιας κατοικίας: Αν οι τιμές των κατοικιών είναι υψηλές σε σχέση με τα ενοίκια, η ενοικίαση είναι προτιμότερη από την αγορά κατοικίας, με αποτέλεσμα να ασκούνται πτωτικές πιέσεις στις τιμές των κατοικιών, και αντίστροφα.”(*1)

Βλέπουμε παραπάνω ότι, όταν το 2002 ο δείκτης των κατοικιών (αφορά την αγοραία αξία) προσέγγισε τα ενοίκια, υπήρξε αποκλιμάκωση τον πρώτων. Αυτό δεν συνέβη από το 2005 και μετά, λόγω της πολιτικής Αλογοσκούφη, με αποτέλεσμα η αγορά ακινήτων να καθίσταται ασύμφορη. Όταν ο δείκτης τιμών κατοικιών περάσει πάνω από τον δείκτη των μισθωμάτων, η αγορά δεν συμφέρει ούτε για ιδιοκατοίκηση αλλά ούτε και για επένδυση, αφού ο επενδυτής θα αγοράσει ένα προϊόν που θα του αποφέρει μικρότερης αξίας υπηρεσία (μίσθωμα). Ο παραπάνω δείκτης πρέπει να συνδυαστεί και με άλλους.
(Διάγραμμα 1: Γεώργιος Θ. Συμιγιάννης, Γεώργιος Χονδρογιάννης, “Τιμές κατοικιών Η πρόσφατη ελληνική εμπειρία”, σελ 11)
(*1: Γεώργιος Θ. Συμιγιάννης, Γεώργιος Χονδρογιάννης, “Τιμές κατοικιών Η πρόσφατη ελληνική εμπειρία”, Διαφάνεια 15)

2ος. Ο λόγος των τιμών των ακινήτων προς το διαθέσιμο κατά κεφαλή εισόδημα.

Διάγραμμα 2

“Ο λόγος των τιμών των ακινήτων προς το διαθέσιμο κατά κεφαλή εισόδημα παρέχει μια ένδειξη για το πόσο προσιτές είναι οι τιμές των κατοικιών στο μέσο αγοραστή: Αν στην τρέχουσα περίοδο είναι υψηλότερος από τον μακροχρόνιο μέσο του,  αυτό εκλαμβάνεται ως μία ένδειξη ότι η αξία των κατοικιών είναι υπερεκτιμημένη. Παρόμοια κυκλική διακύμανση με Ρ/Ε, αλλά πιο μικρή ανοδική τάση. Το 2007 ήταν υψηλότερος κατά μόνο 13% από το μακροχρόνιο μέσο του.”(*2)

“Όμως, η εξέλιξη τόσο του λόγου των τιμών των κατοικιών προς το κατά κεφαλήν ΑΕΠ όσο και του λόγου των τιμών προς τα ενοίκια θα πρέπει να αξιολογούνται με βάση και άλλους δείκτες. Για παράδειγμα, η δυνατότητα του μέσου αγοραστή προκύπτει όχι μόνο από τη σύγκριση των τιμών των κατοικιών με το εισόδημά του, αλλά και από το επίπεδο των επιτοκίων, καθώς σε πολύ μεγάλο βαθμό η αγορά κατοικίας χρηματοδοτείται με δανεισμό.”(*3)
(Διάγραμμα 2: Γεώργιος Θ. Συμιγιάννης, Γεώργιος Χονδρογιάννης, “Τιμές κατοικιών Η πρόσφατη ελληνική εμπειρία”, σελ 12)
(*2: Γεώργιος Θ. Συμιγιάννης, Γεώργιος Χονδρογιάννης, “Τιμές κατοικιών Η πρόσφατη ελληνική εμπειρία”, Διαφάνεια 16)
(*3: Γεώργιος Θ. Συμιγιάννης, Γεώργιος Χονδρογιάννης, “Τιμές κατοικιών Η πρόσφατη ελληνική εμπειρία”, σελ 12)

3ος. Λόγος των τιμών κατοικιών προς τα ενοίκια και κόστος χρήσης κατοικιών.

Διάγραμμα 3

 “Η εξέλιξη του Ρ/Ε θα πρέπει να αξιολογείται με βάση το κόστος χρησιμοποίησης των κατοικιών, το οποίο λαμβάνει υπόψη τις χρηματοοικονομικές αποδόσεις που σχετίζονται με την ιδιοκατοίκηση, το κόστος απόσβεσης και συντήρησης των κατοικιών, τις τυχόν φοροαπαλλαγές και τους φόρους επί της περιουσίας,  καθώς και τα πιθανά κεφαλαιακά κέρδη από την κατοχή κατοικίας....  Η εξίσωση αυτή δίνει το P/Ε με βάση το κόστος χρησιμοποίησης της κατοικίας. Ο λόγος αυτός συγκρίνεται με τον παρατηρούμενο λόγο της τιμής των κατοικιών. Αν ο παρατηρούμενος λόγος είναι υψηλότερος από τον εκτιμούμενο με βάση το κόστος, τότε υπάρχει μία ένδειξη για υπερεκτίμηση της αξίας των κατοικιών και αντίστροφα υποεκτίμησή.... Από το α΄ τρίμηνο του 2001 έως και το δ΄ τρίμηνο του 2007 ο επιθυμητός λόγος υπερβαίνει τον πραγματικό, αν και προς το τέλος αυτής της περιόδου οι δύο λόγοι τείνουν να συγκλίνουν. Συνεπώς, η ανάλυση αυτή δεν παρέχει ενδείξεις ότι οι κατοικίες ήταν υπερεκτιμημένες κατά την πιο πρόσφατη περίοδο.”(*4)
(Διάγραμμα3: Γεώργιος Θ. Συμιγιάννης, Γεώργιος Χονδρογιάννης, “Τιμές κατοικιών Η πρόσφατη ελληνική εμπειρία”, σελ 14)
(*4: Γεώργιος Θ. Συμιγιάννης, Γεώργιος Χονδρογιάννης, “Τιμές κατοικιών Η πρόσφατη ελληνική εμπειρία”, σελ 12, 14)

Ένα σχόλιο. Οι  συντάκτες  της μελέτης συμπεραίνουν ότι δεν υπάρχει υπερεκτίμηση στις τιμές. Το γεγονός ότι δεν υπάρχει "φούσκα", αν και εντοπίζουν κάποιες μικρές αποκλίσεις της τάξης του 10%, δεν συνεπάγεται με το ότι η αγορά ακινήτου συνέφερε έναντι της μίσθωσης. Αν συνδυάσουμε και τις τρεις παραμέτρους, τότε θα καταλήξουμε στο συμπέρασμα ότι η αγορά σίγουρα δεν συμφέρει από το 2005, ενώ η καλύτερη εποχή για απόκτηση ακινήτου ήταν μέχρι το 2001.

Άλλοι οικονομολόγοι υποστηρίζουν ότι δεν υπήρξε φούσκα στις τιμές των ελληνικών ακινήτων, (όπως αυτό συνέβη στην Ιρλανδία, την Ισπανία, το Ηνωμένο βασίλειο, τις Η.Π.Α), λέγοντας ότι οι αυξήσεις αυτές βασίζονταν στα θεμελιώδη μεγέθη της ελληνικής οικονομίας. Αυτό είναι ακριβές. "Ως “φούσκα” γενικά ορίζεται η περίπτωση κατά την οποία οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων υπερβαίνουν τη θεμελιώδη τους αξία κατά ένα προφανώς μεγάλο περιθώριο."(*5) Ωστόσο είναι γνωστό ότι στην Ελλάδα υπερδανίστηκε το κράτος και όχι οι ιδιώτες, όπως στις παραπάνω χώρες. Η φούσκα δηλαδή βρίσκεται στα θεμελιώδη οικονομικά μεγέθη του κράτους, πάνω στα οποία  “πατάνε” τα θεμελιώδη της οικοδομής, του λιανικού εμπορίου, της διαφήμισης, των ΜΜΕ, κλπ. Το ξεφούσκωμα στο μπαλόνι του κράτους, θα  λειτουργήσει ανάλογα.
(*5: Γεώργιος Θ. Συμιγιάννης, Γεώργιος Χονδρογιάννης, “Τιμές κατοικιών Η πρόσφατη ελληνική εμπειρία”, σελ 6  (pdf)

Αποδόσεις επενδύσεων

Το τέχνασμα του Αλογοσκούφη - 2ο μέρος
Θα συνεχίσω τώρα από τα κατορθώματα του Αλογοσκούφη, σε σχέση με τα αποτελέσματα που επέφερε η πίεση στους καταναλωτές. Όπως παρατηρείται στο διπλανό διάγραμμα, οι τιμές των ακινήτων αυξάνουν κυρίως από το 2005 έως το 2008. Θα μπορούσαμε να αποδώσουμε την άνοδο αυτή σε τρεις λόγους: α) Στην αύξηση του ΑΕΠ που δημιουργήθηκε από την αλογοσκούφια οικοδομική έκρηξη αφού είναι γνωστό ότι, μια αύξηση του ΑΕΠ αυξάνει την προσδοκία των μελλοντικών εισοδημάτων των νοικοκυριών, με αποτέλεσμα να ενισχύεται ο δανεισμός και η κατανάλωση (επενδύσεις στην κατοικία – πρόσληψη εργαζομένων – μείωση ανεργίας – αύξηση μισθών – αύξηση αγοραστικής δύναμης – αύξηση ζήτησης και τιμών κατοικιών), β) Στην ψυχολογική πίεση που ασκήθηκε από την επαπειλούμενη άνοδο των αντικειμενικών αξιών, γ) Στην μεγάλη διαθεσιμότητα ρευστότητας από τις τράπεζες, σε συνδυασμό με τα χαμηλά επιτόκια.
(Αποδόσεις επενδύσεων: Γκίκας Α. Χαρδούβελης: Η σπουδαιότητα της αγοράς κατοικίας στην οικονομία, Διαφάνεια 10, Απρίλης 2009)

Κατασκευαστικό κόστος

Πως η ζήτηση ανατροφοδοτεί την προσφορά; Όταν αυξάνουν οι τιμές των ακινήτων, αυτό που επί της ουσίας αυξάνει, είναι το περιθώριο κέρδους για τον κατασκευαστή, αφού το κόστος κατασκευής δεν μεταβάλλεται σημαντικά. Στην ελλάδα, την περίοδο 2004-2007, το κατασκευαστικό κόστος αυξήθηκε σωρευτικά κατά 15%, ενώ οι τιμές των ακινήτων, την περίοδο 2004-2008, κατά 67%. Το γεγονός αυτό υπήρξε κίνητρο για μια ακόμα μεγαλύτερη οικοδομική έξαρση, και έτσι το 2006 θα παραχθούν άλλες 125.385 νέες κατοικίες, (το 2004 είχαν ολοκληρωθεί 122.148), το 2007 103.849  νέες κατοικίες, αγνοώντας όμως επιδεικτικά την ογκώδη προσφορά κατοικιών που προέκυψε από  το 2005 (195.207) (Πίνακας 2).  Όπως γνωρίζουμε όμως, ούτε ζήτηση υπήρχε για ένα τόσο μεγάλο αριθμό προσφοράς κατοικιών (φαίνεται σήμερα από τις 180.000 αδιάθετες νεόδμητες κατοικίες), ούτε συνέφερε η αγορά, όπως νομίζω ότι αποδείχτηκε.
(Κατασκευαστικό κόστος: Θ. Μητράκος, “Πρόσφατες εξελίξεις και προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων και πρωτοβουλίες της ΤτΕ”, σελ 12 )

Επιβάρυνση νοικοκυριών - Στεγαστικά δάνεια

Όγκος συναλλαγών

Τώρα θα δούμε πόσες αγοραπωλησίες ακινήτων έγιναν και πόσο επιβαρύνθηκαν τα νοικοκυριά από την αγορά με δανεισμό. Από το 2005 μέχρι το 2008, έγιναν συνολικά 713.700 καταγεγραμμένες, από την ΤτΕ αγοραπωλησίες (νεόδμητα (4/10) και μεταχειρισμένα (6/10)). Επειδή δεν υπάρχει κτηματολόγιο, η Τράπεζα φτιάχνει τους δείχτες αυτούς βασιζόμενη στα στοιχεία που... οικειοθελώς παρέχουν συμβολαιογράφοι, μεσίτες, εκτιμητές-μηχανικοί (για αυτούς υπάρχει ένα θέμα), δικηγόροι κλπ. Πιθανότατα εκείνοι που αγόρασαν ακίνητο την περίοδο που δεν συνέφερε, να είναι περισσότεροι. 
(Όγκος συναλλαγών: Θ. Μητράκος, “Πρόσφατες εξελίξεις και προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων και πρωτοβουλίες της ΤτΕ”, σελ 15 )

Σύμφωνα με την μελέτη του κ. Χαρδούβελη, το Δεκέμβριο του 2000 το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων ανέρχονταν σε €11,2 δισεκ. (ή 8,2% του ΑΕΠ), ενώ το Σεπτέμβρη του 2011 σε €78,8 δισεκ. (ή 36,2% του ΑΕΠ). Πως όμως φτάσαμε μέχρι εκεί; Αυτό θα φανεί δίνοντας την αύξηση σε απόλυτους αριθμούς.
Έτσι, το Δεκέμβρη του:
2004 το υπόλοιπο των στεγαστικών ήταν 35 δις.
2005 το υπόλοιπο των στεγαστικών ήταν 46 δις
2006  το υπόλοιπο των στεγαστικών ήταν 57 δις
2007  το υπόλοιπο των στεγαστικών ήταν 69 δις.
2008  το υπόλοιπο των στεγαστικών ήταν 77,7 δις.
2009  το υπόλοιπο των στεγαστικών ήταν 80,5 δις.
2010  το υπόλοιπο των στεγαστικών ήταν (περίπου) 80 δις.
Το Σεπτέμβρη του 2011 το υπόλοιποι ήταν 78,8 δις
 
Αυτό που γίνεται αμέσως αντιληπτό είναι ότι, από το Δεκέμβρη του 2004 (όπου η αγορά ακινήτου γίνεται εμφανώς ασύμφορη), μέχρι το Δεκέμβρη του 2007, το υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων διπλασιάζεται.

Μη εξυπηρετούμενα δάνεια

Σε αυτό το γράφημα φαίνεται η αύξηση των στεγαστικών δανείων που δεν πληρώνονται. Από το 5,3% των μη εξυπηρετούμενων δανείων το 2008, φτάσαμε το 2ο τρίμηνο του 2011 στο 11,8%. Το πιο παράδοξο και ακατανόητο είναι ότι ορισμένοι κατασκευαστές, μηχανικοί και μεσίτες, ζητούν από το κράτος να δώσει κίνητρα για να... αναθερμανθεί η αγορά ακινήτων. Δεδομένου ότι ακόμα και οι Έλληνες που δεν έχουν δανειστεί ούτε ένα ευρώ χρωστάνε, αφού έχει δανειστεί στο όνομά τους το ελληνικό "κράτος", και συνυπολογίζοντας εκείνους που χρωστάνε 80δις ευρώ, αναρωτιέται κανείς αν όλοι αυτοί στέκουν καλά στα μυαλά τους ή αν απλώς θέλουν να βγάλουν λεφτά πάση θυσία (του δανειολήπτη). 
(Μη εξυπηρετούμενα δάνεια: Θ. Μητράκος, “Πρόσφατες εξελίξεις και προοπτικές της ελληνικής αγοράς ακινήτων και πρωτοβουλίες της ΤτΕ”, σελ 27 )

Στεγαστικά δάνεια % ΑΕΠ

Το επιχείρημα εκείνων που υποστηρίζουν τον περαιτέρω δανεισμό των νοικοκυριών, είναι το ποσοστό του χρέους των ελληνικών νοικοκυριών, σε σχέση με εκείνο που έχει ο μέσος όρος των νοικοκυριών στην ευρωζώνη. Όλοι αυτοί ξεχνάνε δύο πράγματα: α) Τα επόμενα δύο χρόνια το ΑΕΠ της Ελλάδας, κατά πάσα πιθανότητα, θα μειωθεί, αυξάνοντας έτσι το ποσοστό των χρεωμένων νοικοκυριών έναντι του ΑΕΠ. β) Το ελληνικό κράτος (το ποιο;) έχει χρέος 150%, το οποίο θα κληθούν να το πληρώσουν οι Έλληνες πολίτες μέσω της φορολογίας.
 (Στεγαστικά δάνεια % ΑΕΠ: Θεοδόσης Σαμπανιώτης,"“Ελληνική οικονομία και αγορά ακινήτων στα χρόνια της κρίσης”, page 14)

Επαγγελματικά ακίνητα
Η αύξηση των τιμών των ακινήτων, "φούσκωσε" τους ισολογισμούς των εταιριών, οι οποίες ενδεχομένως  δανείστηκαν χρήματα από τις τράπεζες ώστε να επεκτείνουν τις δραστηριότητές τους. Τα ακίνητα αυτά, που δόθηκαν ως εμπράγματη ασφάλεια στις τράπεζες για άντληση ρευστότητας, βρίσκονται (ως αξία) στο ενεργητικό (χαρτοφυλάκια) των τραπεζών. Η σημερινή κατάρρευση, ειδικότερα στα επαγγελματικά ακίνητα, θα έχει συνέπειες για τις τράπεζες (στην "Αττικής", θα γίνει ειδική αναφορά), που μάλλον θα φανούν από την έκθεση της Blackrock που θα δημοσιευτεί εντός της εβδομάδας). Για την μεταβολή στις τιμές των γραφείων, των επαγγελματικών χώρων, των  βιομηχανικών ακινήτων και των αποθηκών, το μόνο που γνωρίζουμε είναι ότι δεν γνωρίζουμε τίποτα, γιατί για όλα αυτά τα είδη ακινήτων, η ΤτΕ δεν έχει φτιάξει δείκτες.

Κτηματολόγιο
Ένα από τα προβλήματα (αναφέρθηκαν άλλα πιο πάνω), που δημιουργεί η έλλειψη κτηματολογίου, είναι ότι δεν υπάρχει γνώση του είδους των ακινήτων που μεταβιβάζονται, ο όγκος και η αξία των συναλλαγών. Είναι, δηλαδή, σαν να έχουμε αγοράσει μετοχές μιας εταιρείας και να μην υπάρχει χρηματιστηριακός δείκτης. Σε αυτό αξίζει να αναφερθεί ότι το 82% (το ποσοστό σήμερα έχει ανέβει αφού οι καταθέσεις φεύγουν και οι επενδύσεις σε μετοχές εξαφανίζονται,) των ελληνικών κεφαλαίων είναι τοποθετημένα στο ακίνητο.

Κατασκευαστές - Μηχανικοί
Ας μη νομίζουμε όμως, ότι οι δείκτες των τιμών κατοικιών που εκδίδει τη ΤτΕ είναι “καλής” ποιότητας. Σε αυτό συμβάλουν οι εκτιμήσεις των μηχανικών, τις οποίες λαμβανει υπόψη η Τράπεζα για τη δημιουργία του δείκτη. Πιστεύει κανείς ότι από το 2009 μέχρι το 2011, οι τιμές των νεόδμητων έχουν πέσει κατά 11%,  των μεταχειρισμένων 16%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα έχει πέσει πάνω από 25% εξαιτίας της αύξησης των φόρων και της μείωσης των εισοδημάτων;

Αυτό το τελευταίο, συνδυάστε το με την τράπεζα “Αττικής”, το ταμείο των μηχανικών (ΤΣΜΕΔΕ) και τις πολλές επιβαρύνσεις που έχουν επιβληθεί στους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα ήθελαν να πωλήσουν το ακίνητό τους. Δηλαδή:

• Έκδοση ενεργειακού πιστοποιητικού για μισθώσεις και για μεταβιβάσεις (προκαθορισμένη αμοιβή)

• Έκδοση πιστοποιητικού για την μη ύπαρξη πολεοδομικών αυθαιρεσιών στο προς μεταβίβαση ακίνητο (αφορά όχι μόνο στο προς πώληση διαμέρισμα, αλλά και στο κτήριο όπου αυτό ανήκει.)

• Έκδοση τοπογραφικού για την μεταβίβαση οποιουδήποτε ακινήτου (προκαθορισμένη αμοιβή).

• Πρόστιμα για ημιυπαίθριους και αμοιβή για "τακτοποίηση".

Οι πολύ υψηλές προκαθορισμένες αμοιβές που λαμβάνουν, δια νόμου, τα μέλη της συντεχνίας και οι πολλές άλλες οικονομικές επιβαρύνσεις, έχουν σκοπό το “πάγωμα” των συναλλαγών στα μεταχειρισμένα και άρα την αγορά των νεόδμητων (στις τιμές των οποίων εφαρμόζονται εναρμονισμένες πρακτικές), ως μόνη διαθέσιμη. Η συντεχνία ξέρει ότι αν επιτρέψει την πτώση των τιμών, θα δημιουργηθεί ανάγκη ΑΜΚ στην "Αττικής", διαφορετικά η τράπεζα θα κρατικοποιηθεί και ο μεγάλος χαμένος θα είναι ο βασικός μέτοχος. Το ταμείο των Μηχανικών – Κατασκευαστών. Οι πρόσφατες αυξήσεις στις ασφαλιστικές εισφορές των μηχανικών, έγιναν προκειμένου να στηριχθεί το ταμείο, αν και επί της ουσίας, την στήριξη θα την πληρώσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων (νομίμων ή αυθαιρέτων) για τους οποίους η παρουσία του μηχανικού γίνεται απαραίτητη. Ο μηχανικός, πλέον, έχει μετατραπεί σε κατοικίδιο.

Για να αποδώσουμε τα του καίσαρως τω καίσαρι, θα πρέπει να αναφερθεί ότι το ΤΣΜΕΔΕ υπήρξε ένα από τα πιο υγιή ταμεία της Ευρώπης (συνενώθηκε με το ΤΣΑΥ και το Ταμείο Νομικών),  με πολύ υψηλά τραπεζικά διαθέσιμα (τα περισσότερα από αυτά η ΤτΕ τα “επένδυσε” σε κρατικά ομόλογα) και με τεράστια ακίνητη περιουσία (μια πτώση θα δημιουργούσε σημαντικές αναταράξεις). Η εξαιρετική οικονομική κατάσταση οφειλόταν και στην “επιβολή” των μηχανικών στους ιδιώτες με διάφορους νόμους, αφού μεγάλο μέρος της σύνθεσης των κοινοβουλίων, διαχρονικά, προέρχονταν από την συμπαθή συντεχνία. Κάτι παρόμοιο ισχύει για τους γιατρούς  (ΤΣΑΥ υγειονομικοί/γιατροί) και τους νομικούς  (Ταμείο Νομικών). Άλλωστε είναι γνωστό, ότι το σπορ του Έλληνα είναι να χώνει το χέρι του στην τσέπη του άλλου (κάτι ανάλογο κάνουν και οι Πακιστανοί με τις απαγωγές), ανάλογα με την κοινοβουλευτική ισχύ της συντεχνίας του.

Η ελληνική οικονομία - Οικοδομή

Εδώ θα πρέπει να γίνει μια γενικότερη αναφορά στην οικονομία. Στην αρχή της ανάρτησης επισημάνθηκε ότι η οικοδομή σχετίζεται με την μεγέθυνση της οικονομίας και όχι την ανάπτυξη. Το υψηλό περιθώριο κέρδους στην οικοδομή την περίοδο 2004-2007 (λόγω της πολιτικής Αλογοσκούφη) προσέλκυσε πολλούς  “αλογομούρηδες”, όπως είχε γίνει παλιότερα με το χρηματιστήριο, και αυτό είχε ως αποτέλεσμα ΜΕΓΑΛΟΣ ΌΓΚΟΣ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ να κατευθυνθούν σε αυτή, στερώντας πόρους από το εξαγωγικό εμπόριο, την ανάπτυξη, την χρηματοδότηση της επιχειρηματικότητας που σχετίζεται με την υψηλή τεχνολογία κλπ.

Εδώ ακριβώς βρίσκεται και το μεγάλο πρόβλημα της ελληνικής οικονομίας. Η πολύ χαμηλή ανταγωνιστικότητα δεν πρέπει συνδέεται με τους μισθούς αφού, το 2011, στις πρώτες θέσεις τις λίστας με τις πιο ανταγωνιστικές χώρες, βρίσκονται η Ελβετία(1), η Σουηδία(3) και η Γερμανία(6). Στις θέσεις κάτω από την Ελλάδα(90) συναντάμε τη Σερβία(95), τη Βοσνία(100) και το Πακιστάν (118) κτλ. Από αυτό προκύπτει ότι η ανταγωνιστικότητα επηρεάζεται ελάχιστα από τους μισθούς. Κυρίως εξαρτάται από την τεχνολογική ανάπτυξη της χώρας, την χρήση  νέας τεχνολογίας στην παραγωγή και το γνωσιακό επίπεδο των απασχολούμενων (μαζί με την κεφαλαιαγορά και τα ακίνητα, αποτελεί τον τρίτο επενδυτικό πυλώνα). Επειδή η χώρα μας δεν μπορεί να διορθώσει τίποτα από τα παραπάνω άμεσα, δυστυχώς για όλους, “επεμβαίνει” εκεί που μπορεί. Στους μισθούς. Η έλλειψη τεχνολογικής ανάπτυξης οφείλεται και στον κλάδο της οικοδομής, ο οποίος καταπίνει κεφάλαια χωρίς επί της ουσίας να παράγει τίποτα που να προσφέρει στην ανταγωνιστικότητα. Επίσης, το γεγονός ότι οι μηχανικοί βρίσκουν “στρωμένη δουλειά”, από τις νομοθετικές παρεμβάσεις της συντεχνίας, τους καθιστούν απλούς, γραφειοκρατικού τύπου, διεκπεραιωτές και όχι την αιχμή του δόρατος στην νέα τεχνολογία με ελάχιστες εξαιρέσεις, όπως αυτή του Βασίλη Νικολόπουλου.

Τα κεφάλαια (2005-2008) που πετάχτηκαν στο καλάθι των αχρήστων για να φτιαχτεί και να καταναλωθεί ένα, μάλλον υπερτιμημένο, προϊόν για το οποίο δεν υπήρχε ζήτηση ή λόγος απόκτησης, είναι αυτά που λείπουν σήμερα από τις τράπεζες (τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια είναι μια άλλη όψη), οι οποίες δεν μπορούν να δανειοδοτήσουν τις εξαγωγικές επιχειρήσεις ή εξαγωγικές δραστηριότητες όπως η πράσινη ενέργεια.  Και όχι μόνο. Η τερατώδης προσφορά που δημιουργήθηκε δίχως λόγο (τα αδιάθετα νεόδμητα ακίνητα ίσως ξεπερνούν τις 180.000), πιέζει σε τρομερό βαθμό τις τιμές των ακινήτων, όχι μόνο των νεόδμητων, αλλά όλων. Ουσιαστικά η αδηφαγία και ο κομπιναδορισμός του έλληνα, που θέλει να πλουτίσει από την μια μέρα στην άλλη, στράφηκε εναντίον της περιουσίας όλων των Ελλήνων που κατέχουν ακίνητα. Αυτή τη στιγμή η “ατμομηχανή” της οικονομίας έχει συγκρουστεί με το τρένο της ανάπτυξης, εξαιτίας του @#$!@#$ του Αλογοσκούφη, και των ντιλετάντηδων του κατασκευαστικού τομέα.

Η νεοελληνική ανοργανωσιά-αλητεία-αρπαχτή, που περισσότερο μοιάζει με καρκίνωμα, αφού κατέστρεψε τον επενδυτικό τομέα του χρηματιστηρίου και των κρατικών ομολόγων, έκανε μετάσταση και στην αγορά των ακινήτων.